多地楼市告别“至暗时刻”，民营房企再现生机，“后劲”会不足吗？

华夏时报

2023年春节假期后，多地房地产市场表现出明显的复苏信号，到访带看、项目成交等数据均有明显修复。与此同时，一些城市年内首轮集中供地也出现“高热”现象，民企拿地积极性明显提升，部分久未拿地的民企也重归土地市场。

对于该轮市场行情，“谨慎乐观”则是业内人士的主要看法。中指研究院市场研究总监陈文静表示，短期看，部分城市3月或出现小阳春行情，但市场回暖的持续更需要居民置业信心和收入预期的恢复，整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。

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另一方面，“不同能级城市间分化情况或更加明显，核心一二线城市市场情绪修复节奏较快，多数三四线城市仍面临调整压力，市场或延续调整态势”，陈文静判断。

“至暗时刻已过，但复苏之路非坦途。”民生证券在研报中强调。

房价止跌民企恢复拿地

压抑已久的楼市开始回暖。连日来，北京、上海、深圳、杭州、成都等多个热点城市售楼处人潮涌动，二手房经纪人异常忙碌。

一线城市中，1月底至今，上海已连续出现5个“日光盘”，更有项目出现“千人摇”现象；去年底热度欠佳的二手房市场亦明显回温：2月前两周，链家门店的成交量较此前增长50%—60%，带看量增长30%—40%。

在北京，楼市快速“化冻”，新房市场异常火爆。据乐居买房统计，2023年1月30日至2月5日的一周时间内，北京新建商品住宅成交745套，相比上一周上涨868%。有部分楼盘仅月余时间便消化了过半的房源，二手房回温也较为明显，有中介称成交水平甚至达到2017年同期水平。

据深圳市房地产中介协会指出，近期深圳二手房录得量呈持续增长态势，市场热度回温明显；2月10日，深圳不动产登记中心公告称，于2023年2月13日起恢复午间延时服务。

据民生证券研报统计，去年销售压力大的城市如南京、郑州、温州、天津等，2月回暖力度明显强于杭州、合肥、成都等去年市场热度较高的城市；去年滞销的刚需板块项目在这一波反弹中表现更好。

例如，南京网上房地产数据显示，截至2023年2月15日，2月全市已累计成交新房2624套，日均成交量约为175套，环比上涨59.1%；据武汉住建局公开数据，截至2月22日，武汉2月新房成交9902套，日均成交量达到450套，同比去年整个2月（7322套）上涨35%。

与此同时，全国房价也出现止跌迹象。来自国家统计局的数据显示，2023年1月，70个大中城市新房销售价格环比上涨的城市有36个，较上月增加21个。其中，上海、合肥环比涨幅为0.7%，领跑全国；贝壳研究院数据则显示，1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。

土地市场上，蛰伏甚久的民企开始频频出手，优质地块亦受到房企们的青睐。就在2月21日举行的2023年杭州首批集中供地中，13宗涉宅地块中的7宗地块由滨江、伟星等民企夺得。而在8宗触顶进入线下摇号阶段的地块中，萧山市北地块还未开拍就封顶，参与摇号的企业更高达60家，创下杭州历史以来单一地块参拍房企数量的新高。

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，今年在杭州2022年第五批次供地、郑州首轮集中供地中，新城控股、建业集团重返土拍，“意味着在经过一年的深度调整，金融端政策利好下，民企甚至是出险房企正逐步走出现金流危机”。丁祖昱判断，销售端预期向好，金融政策支持恢复民企生机，叠加优质地块供应的刺激，民企开始重返土拍市场，销售带动投资回暖的良性循环正在不断被修复。

多项政策利好加持

“真金白银”补贴购房者

市场活跃度的好转，主要受益于疫情管控放松后市场积极信号的不断释放。

1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，会议指出，2023年工作将整体围绕“增信心、防风险、促转型”这个主线；大力支持刚性和改善性住房需求，因城施策、精准施策，针对今年房地产行业的政策方向给出了明确思路。截至目前，已有上海市、江苏省、湖南省等十余个省市出台的相关稳经济、促消费政策文件中，“促进住房消费”被多次提及。

着眼消费端，各地纷纷优化楼市调控政策，“因城施策”引导合理住房需求，为购房者松绑，降低购房门槛、购房成本。

其中，多地优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。据贝壳研究院，2月百城首套主流利率再创2019年以来新低，有17城首套房贷利率回调至4%以内。其中，珠海首套房贷利率已降至3.7%，这一利率水平为全国最低；无锡、厦门、福州等城市则将首套房贷利率皆由4.1%降至3.8%；而北京、上海、杭州、宁波、成都、南宁等多地银行放宽了房贷还款年龄上限，南宁甚至抛出“百岁贷”。

不少城市选择以“真金白银”补贴购房者，且更为倾向多孩家庭的购房者。

在扬州，各区支持人才和二孩及以上家庭购房。例如，在扬州经济技术开发区内购买首套新建商品住宅并网签，未婚、丁克、一孩家庭补贴6万元；二孩家庭补贴11万元；三孩及以上家庭补贴16万元。另外，乌鲁木齐、河南荥阳市、安徽六安市则对首次购房者和多孩家庭给予不同比例的契税补贴。

值得一提的是，实行多年的商品房预售制度未来或将面临较大改革空间。日前，包括山东、河南、四川等地已陆续提出开展现房销售试点；而为了鼓励存量房交易，近期，苏州、成都、深圳、厦门、昆明、海口等城市开始推行二手房“带押过户”模式。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向《华夏时报》记者分析表示，“带押过户”方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场交易活力，促进住房消费。

进一步加大对刚性和改善性住房需求客群支持力度同时，多地也给予了房地产开发企业更多支持。

2月以来，南京、无锡等多地政府召开房地产企业座谈会，传递支持房地产市场回暖的信号。例如，2月7日，南京规划资源官微发文称，该市房地产开发企业代表座谈会在市规划资源局举行，华润、万科、仁恒、安居集团、栖霞建设、伟星等在宁近30家品牌房地产开发企业代表参加。文章称，结合近期一、二手市场呈现的良好趋势，房企代表对今年的市场发展走势进行了研判，“对投资南京、发展南京充满信心”。

而为给房企提供更多的流动性支持，继房地产“金融16条”，房企信贷、债券、股权融资渠道的“三支箭”之后，今年2月20日，证券投资基金业协会应证监会要求，发布了关于《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的公告，将自2023年3月1日起施行。据悉，“不动产私募投资基金”为新设立的基金产品类型，区别于原基础设施及房地产基金类型，所运用的范围涉及存量住宅领域。

国信地产在研报中指出，本次试点方案的出台是“第三支箭”“金融16条”的进一步细化落地，也是2018年涉房私募基金备案暂停后首次打开，其中传递出的监管层对房地产市场持续关注和密切关怀的积极信号意义明显，“既激活存量不动产市场需求，又助力房企优化资产负债表，对资产的买方和卖方都是利好”。

短期内需求释放，市场或“后劲”不足

对于目前多地楼市回暖的行情，“谨慎乐观”是颇为主流的看法。受访人士指出，在多项政策利好加持下，部分城市房地产市场流动性逐步得到改善。但与此同时，不少城市的房地产市场预期低迷，市场流动性仍待回升。

以上海为例，“分化”仍是当前上海楼市的最大特点。近期，“疫情三年，房价涨回来只用了一周”消息在不少上海中介的朋友圈内大肆传播。但事实上，在“千人摇”“日光盘”频出的同时，部分新房项目仍难去化、“老破小”房源降价成交的情况也并不鲜见；另一方面，据上海链家统计，新盘呈现结构化特征，市区的楼盘、热门板块的楼盘大部分都是开盘去化率达到百分百，但是远郊盘或者交通不便的楼盘去化率则比较低。

上海中原地产资深分析师卢文曦向《华夏时报》记者强调，“这种回暖是以前积压的需求释放，市场是一个回归正常的过程。而不同的项目持续分化，倒挂项目火热，也有项目去化不佳，需要分别看待，不能以偏概全。”

2月22日，中指研究院发布的统计数据显示，全国楼市仍未出现明显回暖迹象，其监测的重点100城新房周度成交增长幅度较为有限，2023年第8周同比增长约13%。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，短期看，部分城市3月或出现小阳春行情，但市场回暖的持续更需要居民置业信心和收入预期的恢复，整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。不同能级城市间分化情况或更加明显，核心一二线城市市场情绪修复节奏较快，多数三四线城市仍面临调整压力，市场或延续调整态势。

“目前房地产市场还处于修复阶段，3月份以后的市场表现也要看政策变化。”中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者：“整体来说如果政策没有明显变动，有可能’小阳春’会更明显在二线城市释放得多一些，如果一线城市对二套需求也有变化，有可能这次的’小阳春’会延续时间更长一些。”

克而瑞研究中心坦言，前期宽松政策和低房贷利率政策确实使得一部分城市初现复苏迹象，但复苏是局部而非全面的，持续性是脆弱的、尚且存疑的，底部修复过程也较为缓慢，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，一些压力城市宽松政策也有进一步加码的必要。