房地产行业：期待政策演进和年末翘尾

【资料图】

本报告导读：

7 月整体数据符合预期，有企稳态势，前端拿地还在走弱，需要进一步提振预期；统计局对2022 年同期数据的回溯调整幅度降低，市场期待年底的翘尾改善。

摘要：

7月整体数据符合预期，有企稳态势，前端拿地还在走弱，需要进一步提振预期。1）施工端整体偏强。按照调整后口径，7 月单月新开工面积增速为-25.9%，较上月上升4.4pct，整体上游端有所好转，同时，竣工面积大幅增长33.1%，且较上月上升16.8pct，竣工强度继续增强，反应整个施工建设过程均有改善，呈现出企稳态势。但需要注意的是，地产投资增速为-12.2%，较上月下降1.8pct，也即施工强度和投资出现背离，隐含拿地还在走弱，房企融资和预期仍然需要进一步修复。2）销售也有恢复，但均价指标走弱，显示出高能级城市也在走弱。7 月单月销售面积增速为-15.5%，较上月上升2.7pct，超出市场预期，同时，销售金额同比增速为-19.3%，较上月基本持平，也即整体均价出现了一定程度下降，考虑高能级城市占比的提升，反映出高能级城市部分项目也有降价压力。

统计局对2022 年同期数据的回溯调整幅度降低，市场期待年底的翘尾改善。在此前报告中，我们已经提到统计局对2022 年数据的调整原因，目前来看，2022 年特殊情况带来的影响开始减退，7 月数据的调整幅度明显低于4~6 月份，考虑到2022 年7 月停工事件发酵带来的一次性冲击，预计后续的调整幅度将持续降低。从数据基数角度来看，年底的基数在逐级走低，若接下来有进一步的政策提振，则有希望带来年底的翘尾改善，主要仍然取决于后续的政策演进。

住宅相关投资依然是看点，目前处于稳定状态，商业等重资产冲击较大。尽管整体数据出现下降，但住宅数据表现仍然很好，例如，前7 月住宅销售金额累计同比增长0.7%，但办公楼和商业分别同比下降了20.2%和17.0%，带动整体下降1.5%。在其他数据指标当中，也大体如此，整体呈现住宅强、其他类型弱的态势。我们认为，其主要原因在于办公楼和商业等资产类别，均属于重资产类别，出售压力较住宅更大，因此，较住宅的投入量会更低，在当前环境下，也就会受到更多冲击，但反观住宅，当前仍处于稳定状态。

仍然阶段性看好开发板块，结构性看好一二线城市，全年推荐园区。

维持阶段性推荐开发版块，关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。